Das Altersheim Bahnmatt ist in die Jahre gekommen. Eine Testplanung soll mögliche Entwicklungsschritte aufzeigen. Dabei gilt es, viele Interessen unter einen Hut zu bringen.

SILVAN MEIER, KOMMUNIKATIONSFACHMANN

Die Ausgangslage ist so klar wie vielfältig: Das Altersheim Bahnmatt weist aufgrund seines Alters verschiedene bautechnische Mängel und räumliche Einschränkungen auf. Es soll durch einen Neubau ersetzt oder zumindest umfassend saniert und ausgebaut werden. Gleiches gilt für die beiden Gebäude mit Alterswohnungen auf demselben Areal (siehe Box). Ebenso klar ist, dass die Gemeinde einen hohen und weiterhin wachsenden Bedarf an Alterswohnungen mit unterschiedlichem Servicegrad hat. Damit nicht genug: Unmittelbar neben dem Areal Bahnmatt sollen auf einem Teil des heutigen Park+Ride-Parkplatzes zwei weitere Bus-Haltekanten entstehen. Dieses Projekt steht im Zusammenhang mit den Ausbauplänen der SBB. Bis 2039 sollen ein drittes Gleis zwischen Baar und Zug, ein viertes Gleis am Bahnhof Baar und der Zimmerbergbasistunnel 2 gebaut werden. Die SBB verdichten den Zugverkehr und erwarten eine Verdopplung der Pendlerzahlen. Der bestehende Busbahnhof auf der Südseite muss deshalb erweitert werden.

Angesichts dieser vielfältigen Bauprojekte und Abhängigkeiten auf engstem Raum hat der Gemeinderat entschieden, eine Planung für das gesamte Gebiet in Angriff zu nehmen. «Der Ausbau des Bahnhofs und des Busbahnhofs soll mit der Neubebauung des Areals Bahnmatt koordiniert werden», erklärt Gemeindepräsident Walter Lipp. Es gelte, die Wünsche und Absichten der verschiedenen Eigentümer und die Projekte aufeinander abzustimmen und unter einen Hut zu bringen.

Planung in drei Schritten
Die Planung für das Areal Bahnmatt erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. Soeben ist der erste Schritt gestartet. Drei spezialisierte Planerteams entwickeln städtebauliche Ideen im Rahmen einer Testplanung. Wichtig sind dabei der Blick auf das gesamte Areal inklusive Nachbarschaft, eine flexible Planung sowie mögliche Etappierungen. «Die Testplanung hat Werkstattcharakter», erklärt Bauvorstand Zari Dzaferi. «Wir erwarten eine breite Auslegeordnung mit verschiedenen Szenarien und Schnittstellen zwischen den Teilarealen.» Auch seien die betroffenen Grundeigentümer von Anfang an eingebunden.

In einem zweiten Schritt wird ab dem Jahr 2025 auf Basis der Testplanung ein Quartiergestaltungsplan erarbeitet. Dieser gibt die Leitlinien für die spätere Bebauung vor. Gleichzeitig wird auch ein Vertragswerk mit den betroffenen Grundeigentümerschaften abgeschlossen, das die Zusammenarbeit regelt.

Für den dritten Schritt ab 2026 bilden die Testplanung und der Quartiergestaltungsplan die Grundlage für den Architekturwettbewerb des oder der Bauprojekte. Ob dies in Teilprojekten oder für das gesamte Areal erfolgt, wird sich weisen.

Fokus Wohnen im Alter
Die nun gestartete Testplanung basiert auf Zielsetzungen, die der Gemeinderat, die Genossenschaft für Alterswohnungen und die Bürgergemeinde Baar als weitere Grundeigentümerinnen sowie die VIVIVA Baar AG als Betreiberin des Altersheims vorgegeben haben. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnen im Alter. Dabei sind alle Wohnformen zu berücksichtigen: Von Wohnungen für selbstständige Seniorinnen und Senioren über Wohnen mit Dienstleistungen und enger betreute Alterswohnungen bis hin zu Pflegeplätzen. Im Vergleich zu heute soll die Zahl der Wohnungen und Heimplätze erhöht werden. Vorgesehen sind auf dem Areal Bahnmatt zudem preisgünstige Wohnungen, aufenthaltsfreundliche, klimasensible Freiräume sowie direkte Fusswegverbindungen insbesondere zum Bahnhof. Auch gewerbliche Nutzungen wie ein Gastrobetrieb oder Gesundheitsdienstleistungen sollen Platz haben.

Weitere Vorgaben beziehen sich auf den Busbahnhof und die Park+Ride-Anlage, welche aufgehoben wird. Im Rahmen der Testplanung ist das Potenzial an Parkplätzen in den Untergeschossen in Form eines Flächenlayouts aufzuzeigen. Der Busbahnhof Nord wird zeitlich priorisiert: Er muss wegen des geplanten Bahnhofausbaus im Jahr 2029 betriebsbereit sein.

Damit eine solche flexible Planung möglich wird, soll das Areal Bahnmatt in eine Bauzone mit speziellen Vorschriften für Nutzungen im öffentlichen Interesse überführt werden. In dieser Spezialzone sollen mindestens zwei Drittel der Nutzungen dem Gemeinwohl dienen.

Das Areal Bahnmatt

Das Altersheim Bahnmatt wurde im Jahr 1977 auf der grünen Wiese erbaut. Nach fast 50 Jahren weisen das Gebäude sowie der Pavillon mit Mehrzweckraum und Andachtsraum verschiedene bautechnische Mängel auf. Die VIVIVA Baar AG, die das Altersheim im Auftrag der Gemeinde Baar betreibt, stösst zudem auf zahlreiche betriebliche Schwierigkeiten, was effiziente und moderne Pflege und Abläufe betrifft. Bereits seit dem Jahr 2013 werden deshalb Überlegungen angestellt, wie das Areal entwickelt werden kann.

Zum Areal Bahnmatt gehören zudem die beiden Gebäude der Genossenschaft für Alterswohnungen GfA und der Bürgergemeinde Baar. In beiden Häusern befinden sich Alterswohnungen. Die GfA und die Bürgergemeinde haben Interesse bekundet, sich an einem gemeinsamen Projekt mit der Gemeinde zu beteiligen und ihre Gebäude mit Baujahr 1977 respektive 1982 ebenfalls zu ersetzen.

Zum Planungsperimeter zählt auch der Park+Ride-Parkplatz an der Neugasse. Mit Einverständnis der privaten Eigentümerschaft darf auch das Grundstück an der Neugasse 11 in die Testplanung miteinbezogen werden. Ob das Grundstück tatsächlich genutzt werden kann, wird sich im Verlauf des weiteren Prozesses zeigen.