Mit dem klaren Ja zu den drei Abstimmungsfragen der Ortsplanungsrevision haben die Stimmberechtigten die Weichen für eine erfolgversprechende räumliche Entwicklung der Gemeinde in den kommenden 15 Jahren gestellt.

INGRID HIERONYMI

Das Baarer Stimmvolk hat dem Gemeinderat am Sonntag attestiert, dass er seine Aufgaben sehr gut gemacht und eine Vorlage präsentiert hat, die Planungssicherheit für die Zukunft verspricht. Alle drei Abstimmungsfragen wurden mit Ja beantwortet. Die Totalrevision der Nutzungsplanung (Bauordnung und Zonenplan) wurde bei einer Stimmbeteiligung von 57 Prozent mit 82,5 Prozent Ja-Stimmen und die Teilrevision des Strassenreglements mit 82,1 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Zari Dzaferi, Gemeinderat und Vorsteher Planung/Bau, ist begeistert: «Das ist wahrlich ein sensationelles Resultat und unterstreicht die Wirksamkeit des Einbezugs der Bevölkerung im Ortsplanungsprozess.» Weniger hoch, jedoch gleichwohl deutlich, fiel mit 66,6 Prozent die Zustimmung bei der Frage nach dem Verzicht auf eine kommunale Mehrwertabgabe aus.

Die Revision bildet die Grundlage für eine zukunftsgerichtete Weiterentwicklung des Baarer Lebensraums. Insbesondere bringt sie neue Regeln für Grünflächen, Verdichtung, preisgünstigen Wohnraum sowie den Verzicht auf die Mehrwertabgabe. Dzaferi freut es, dass die Ortsplanung auf einem soliden Fundament steht. «Der Volksauftrag ist sehr klar für uns», sagt Dzaferi auf die Frage, wie es nach dem Abstimmungserfolg weitergeht.

Neue Grünflächenziffer führt bewährte Praxis fort
Neu ist die Einführung einer Grünflächenziffer von 40 Prozent in den Wohnzonen, die eine klimaangepasste Siedlungsentwicklung gewährleisten soll. Dadurch soll verhindert werden, dass zu viele Flächen versiegelt werden und die Hitze in Baar zum Problem wird. Damit Bauherrschaften und Planer wissen, wie diese Vorgabe künftig auszulegen ist, arbeitet die Gemeinde bereits an einem Merkblatt, das die Anwendung konkretisiert. Dieses soll unmittelbar nach Rechtskraft der neuen Bauordnung online aufgeschaltet werden.

Dzaferi ist überzeugt, dass bezüglich Grünflächenziffer keine grosse Umstellung notwendig sein wird.

Insbesondere in verschiedenen Einfamilienhausquartieren sei die Gemeinde bezüglich Begrünung und Versickerung schon heute auf einem sehr guten Stand. «Ziel ist es, dass Baar in absehbarer Zeit als Schwammstadt funktioniert», so Dzaferi weiter. Dieses Modell zielt darauf ab, Regenwasser wie ein Schwamm direkt dort aufzunehmen und zu speichern, wo es anfällt, anstatt es sofort über die Kanalisation abzuleiten. Damit kann einer atmosphärischen Überhitzung entgegengewirkt werden.

Anwendung von neuen Ausnützungsregeln
Mit der Revision werden Dach- und Attikageschosse neu vollständig in die Ausnützungsziffer eingerechnet. Das verändert viele Projekte und sorgt bei Architekturbüros für Umstellungen. Die Gemeinde verweist darauf, dass die Messweise kantonal klar geregelt ist. Die Mitarbeitenden der Bauberatung und Baupolizei wurden bereits geschult.

Um zu verhindern, dass bestehende Gebäude plötzlich als «übernutzt» gelten, hat Baar die Ausnützungsziffern in allen Bauzonen leicht erhöht. Damit bleibt der Bestand rechtssicher, und neue Projekte können nach den aktualisierten Regeln geplant werden.

Vorgaben für preisgünstigen Wohnraum
Die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ist ebenfalls ein Kernanliegen der Revision. Doch die konkreten Vorgaben zu Belegung, Einkommensgrenzen oder Wohnsitzkriterien stehen noch nicht fest. Die Gemeinde verweist darauf, dass Artikel 14 der neuen Bauordnung lediglich den Rahmen setzt. Massgebend für den Vollzug ist das kantonale Wohnraumförderungsgesetz. Dieses wird demnächst revidiert, und anschliessend wird der Gemeinderat beurteilen, ob zusätzlich eine gemeindeeigene Verordnung zwecks Konkretisierung ausgearbeitet werden soll.

Klar ist: Preisgünstiger Wohnraum wird dort eingefordert, wo eine Mehrausnutzung gewährt wird, etwa bei Bebauungsplänen oder in Zonen mit Ausnützungsbonus. Pauschale Aussagen zu Kosten oder Mindereinnahmen dieser Massnahmen seien derzeit nicht möglich, da das kantonale Wohnraumförderungsgesetz die Kostenmiete und Subjekthilfe regelt.

Sachleistungen wirksamer als eine Mehrwertabgabe
Eine der drei Abstimmungsfragen betraf den Verzicht auf die kommunale Mehrwertabgabe. Drei von sechs Ortsparteien hatten sich dagegen ausgesprochen. Dzaferi ist dennoch zuversichtlich, den richtigen Weg eingeschlagen zu haben. Eine Abgabe wäre nur bei sehr grossen Ausnützungssteigerungen oder Bodenwertgewinnen über 30 Prozent fällig geworden. Das komme in Baar nur selten vor. «Wichtig ist, dass der Mehrwert von Boden allen zugutekommt, indem der Gemeinderat bei Bebauungsplänen konsequent Sachleistungen wie preisgünstigen Wohnraum oder öffentliche Freiräume als Gegenleistung für eine höhere Ausnützung aushandelt», erläutert Dzaferi. Dies generierte einen grösseren Nutzen für die Allgemeinheit als eine monetäre Mehrwertabgabe, die lediglich in seltenen Fällen zur Anwendung gelange. Zudem wäre zu befürchten, dass eine Mehrwertabgabe letztlich auf Käuferinnen und Mieter abgewälzt würde.

Mit dem Ja der Bevölkerung zur Ortsplanungsrevision beginnt nun die Phase der Umsetzung. Viele Details werden in den kommenden Monaten konkretisiert, doch die Richtung ist gesetzt: mehr Grün, mehr Verdichtung, mehr preisgünstiger Wohnraum und ein klarer Verzicht auf die Mehrwertabgabe. Als nächster Schritt steht nach einer zweiten öffentlichen Auflage die Genehmigung durch den Kanton an. Sobald diese rechtskräftig geworden ist, werden die neuen Bestimmungen für alle Bauprojekte verbindlich sein. Dzaferi rechnet damit, dass die Rechtskraft zu Beginn des kommenden Jahres vorliegen dürfte.