Die Wiese vor der Baarer Obermühle ist in Teilen seit Längerem für eine Überbauung vorgesehen. Anwohnenden ist das ein Dorn im Auge. Sie hofften, das Verfahren zu stoppen, und beriefen sich auf den Ortsbildschutz. Das Zuger Verwaltungsgericht liess ihre Argumentation jedoch nicht gelten. Auch vor dem Bundesgericht hatten sie keinen Erfolg.

MARCO MOROSOLI

Die Grünfläche zwischen der Langgasse und der Obermühle ist seit Jahren ein Zankapfel. Sie ist Bestandteil eines Grundstücks, das in Teilen schon überbaut ist (Obermühle). Es hat eine Fläche von insgesamt 48’698 Quadratmetern. Ideen, wie das Gelände nutzbar wäre, gab es in der Vergangenheit schon viele.

Das aktuelle Bauprojekt sieht eine kammähnliche Bebauung vor. Die Bebauungsdichte nimmt von Süden in Richtung Norden ab. Die Eigentümerschaft der noch unbebauten Fläche sieht in ihrem Projekt einen 55 Meter breiten Leerraum vor, sodass es von der Langgasse her weiterhin möglich ist, die beiden historischen Villen des Industrie - ensembles Obermühle zu sehen. Dadurch bleibt die Sichtachse zwischen der Obermühle, der Brauerei sowie der Spinnerei erhalten. Die drei Zeugen der Baarer Industriegeschichte sind im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Ganzes festgehalten.

Zwei Anwohner des derzeit noch grünen Geländes vor der Obermühle schöpften aus diesem Sachverhalt die Hoffnung, das vorliegende Projekt noch stoppen zu können. Mit ihrer Argumentation drangen sie jedoch bei keiner Instanz durch. Das zeigt ein Mitte Juli online gestelltes Urteil des Zuger Verwaltungsgerichts (Urteil V 2023 15). In diesem ist zu lesen, dass der Gemeinderat 2021 den einfachen Bebauungsplan «Obermühle Süd» erliess und die Teilrevision des bestehenden ordentlichen Bebauungsplans beschloss. Der Regierungsrat wies 2023 die Beschwerden dagegen ab und genehmigte die Teilrevision.

Der Streit geht vor Gericht
Zwei Anwohnende sahen es anders und beschwerten sich beim Zuger Verwaltungsgericht. Dieses wies ihre Beschwerde mit Urteil vom 6. März 2024 ab. Damit war der Rechtsweg allerdings noch nicht ausgeschöpft. Die beiden Beschwerdeführenden zogen den Fall ans Bundesgericht weiter. Dieses fällte am 22. August 2025 sein Urteil (1C_262/2024) und stützte im Ergebnis den Entscheid der Zuger Vorinstanz.

Für die Beschwerdeführenden erwies sich vor Gericht ein früheres Versäumnis als gewichtiger Punkt: Sie hatten weder den Zonenplan noch die entsprechenden Vorschriften der Baarer Bauordnung angefochten, obwohl ihnen dies damals möglich gewesen wäre.

Für das «Ob» ist es zu spät
Auch ihre Forderung nach einer «parzellenscharfen und grundeigentümerverbindlichen Umsetzung des ISOS» blieb ohne Erfolg. Entscheidend ist, dass sich die Wiesenfläche rechtskräftig in der Bauzone befindet. Die Gelegenheit, diese Zuordnung anzufechten, wäre im Rahmen der damaligen Nutzungsplanung gegeben gewesen. Im heutigen Verfahren kann deshalb nicht nochmals grundsätzlich darüber entschieden werden, ob die Fläche überbaut werden darf. Das bedeutet allerdings nicht, dass der ISOS-Eintrag bedeutungslos ist. Der Ortsbildschutz muss bei der konkreten Ausgestaltung einer Überbauung berücksichtigt und gegen andere öffentliche Interessen abgewogen werden. Dazu gehört insbesondere auch das Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen.

Die Richtenden zählen in ihrem Urteil zahlreiche Methoden auf, wie die verschiedenen Interessen einander gegenüberzustellen sind. Es könne sein, dass «die Interessen der Innenentwicklung überwiegen und die Schlussfolgerung gezogen wird, dass die bauliche Entwicklungsmöglichkeit eines Areals jene der Erhaltung des Schutzobjektes überwiegt». Allfällige Abweichungen, so die Richtenden weiter, müssten jedoch «nachvollziehbar begründet werden».

Das Verwaltungsgericht erwähnt im Urteil zudem noch ein Gutachten, welches der Baarer Gemeinderat bei der Fachhochschule Graubünden zur Sache in Auftrag gab. Die Autorschaft erwähnt, dass der Weilercharakter des Obermühle-Ensembles nicht mehr spürbar sei: «Die Nutzung der Mühle habe sich grundlegend verändert, und damit sind der industrielle Charakter des Ensembles und die Verbindung zur Spinnerei stark geschwächt worden.» Sie folgern daraus: «Die Freifläche hat in allen ortsbaulichen Kriterien heute eine geringe Bedeutung.» Diese Einschätzung spricht aus Sicht der Gutachter gegen eine unveränderte Erhaltung der Freifläche. Der ISOS-Eintrag allein vermochte damit die vorgesehene bauliche Entwicklung des Areals nicht zu verhindern.

Das Bundesgericht (1C_262/2024) begründet die Abweisung der Beschwerde zwar mit anderen Worten. Im Ergebnis kam es aber zum gleichen Schluss wie die Vorinstanz: Die Beschwerde sei abzuweisen. Die Richtenden schreiben unter anderem, dass der ISOS-Eintrag «Spinnerei an der Lorze» aus dem Jahr 2002 stamme. Im Zuge der Umsetzung hätten die Behörden aber die Freifläche «Obermühle Süd» in der Bauzone belassen. Die Beschwerdeführenden hätten, so das Bundesgericht, gegen diesen Rechtsakt aufbegehren müssen. Das unterblieb jedoch.

17’000 Franken ohne Anwaltskosten
Das Verwaltungsgericht auferlegte den Beschwerdeführenden Gerichtskosten von 5’000 Franken sowie eine Parteientschädigung von 4’000 Franken. Das Bundesgericht erhob weitere Gerichtskosten von 4’000 Franken und sprach ebenfalls eine Parteientschädigung von 4’000 Franken zu. Allein die von den Gerichten auferlegten Kosten und Parteientschädigungen summieren sich damit über beide Instanzen auf 17’000 Franken. Die eigenen Anwaltskosten der Beschwerdeführenden sind darin nicht enthalten.